停车难问题已经在许多城市司空见惯。在长春，当地把一些人行道上的空地也划成停车位，虽可缓解停车难，却侵占了行人权益。本报记者王晋摄

就居民自治建设停车库的相关法律问题，如车库权益，车库在建设、使用及运营过程中涉及的诸多法律问题，记者采访了北京市安理律师事务所律师、北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华，请其给予专业解答。

关于车库权益

问：作为自建车库的业主，其权益受保护吗？

答：自建立体车库使用的土地，业主在购房时已取得土地使用权，在土地使用权上没有争议。业主自建的立体车库不是建筑物，只是设施设备，属于地上土地的附着物，因此不存在产权问题。设施设备又是小区业主自行出资的，所以它的投资没有争议。车库的使用权益是受《合同法》《物权法》保护的。

问：自建车库可以转让吗？如果租用自建车库，其权益受法律保护吗？

答：车库转让只能是使用权的转让，不能够买卖，只能够租赁。自建车库使用人的权益也同样受到法律保护。立体车库作为一个较为复杂的设施设备，必须通过维护、保养的方式才能够进行日常可持续使用。这在现实中还是有风险的，因为立体车库本身使用维护的成本是比较高的，如果是通过第三方机构去维护，第三方机构要有可持续维护能力，同时要有足够的运营资金。

关于车库建设

问：小区内哪些地方可以自建车库呢？

答：小区内原本规划的车位、车库是属于开发建设单位的。使用小区内原本规划的停车位来建设立体车库，首先要经过开发商同意认可。如果选择使用公共绿地、公共道路就没有这个问题，但需要业主共同商议决定。只要是业主允许，小区的这些地方都可以建车库。

问：业主自建车库需要哪些法律程序？

答：首先是议。业主共议修建立体停车库的方案，比如修建地点、修建形式、修建厂商、后期运营方案等。

其次是决。商议方案通过之后需交业主共同决定。如果说车库占用业主的公共设备场地、公共绿地，就需要全体业主表决。有业主委员会的小区需要召开业主委员会会议表决。

最后是行。按照方案推动建设。此部分如涉及开发商用地需与开发商协商，如有土地建设问题需向有关部门申请方可施建。设施设备的整体安装，不是土地工程建设，不存在征地问题，只存在施工问题。

问：业主自建车库需要哪些部门审批？

答：自建车库属于在土地上增加设备安装，它不是建筑行为只是设备安装，不需要住建委办理施工许可证。但是要看设备是如何安装的，因为本身是机械车库，有设计施工的要求，需要看是否有动用地基部分，需要动用地基的设备安装要报住建委施工许可。所以自建车库需哪些部门审批，是根据施工要求来决定的；设备整体的技术保障是按照技术监督部门出台的国家行业标准执行。另一个方面是企业标准，由企业来承担产品设计制造和安装的相关责任。

关于车库使用与运营

问：车库使用过程中，车辆出现剐蹭、碰撞、损坏等问题，谁来负责？

答：如果是在建设中出现建设问题，没有达到之前设计要求，需要厂家负责；业主没有按照规范停车，在实际操作中出现问题应由个人承担责任；在引导使用和运营中出现过失，日常维护不到位导致问题应由运营商负责。

问：还有什么法律问题需要注意？

答：法律上的问题其实涉及不多，但是在运营上的问题是需要关注的，运营情况直接影响业主利益。业主委员会只是业主的代表组织，并不是运营的主要力量，也无法承担运营的主体工作。

设施设备运营维护是有成本的。设备在露天环境下比一般建筑物的耗损要多，车库必须要做日常维护才能保证更好地为业主所用，在此可能面临较大的资金投入。

所以业主需要算清楚这笔账，在自建停车库时必须判断投入行为的成本到底有多少，否则将面临盖完之后却用不起的境遇。

居民自建车库，自发组织力量解决小区“停车难”的问题应该提倡，但同时也不能忽视它存在的问题。建一个车库不是难事，只需要资金投入很快就可以实现，但是自建车库不管是从法律上还是从市场上都是有风险的，广大业主应该衡量其中利弊。

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